Investissement locatif, les opportunités du Grand Paris

Le projet du Grand Paris nous emmène vers la métropole du XXIème siècle en repoussant les limites de la ville au-delà de l’A86 pour intégrer les villes de la première et deuxième couronne et développer des pôles d’activité (économiques, financiers, technologiques, etc.) avec la volonté affichée de dynamiser toute la région et notamment des territoires qui jusque-là étaient enclavés.

Ce projet urbain, social et économique s’articule principalement autour du Grand Paris Express. Un projet pharaonique prévoyant la construction d’un métro rocade automatique de 200km, l’extension de 2 lignes existantes et la construction de 68 gares. Il a pour vocation de relier les villes de banlieue entre elles pour faciliter la mobilité des personnes et désengorger les lignes existantes.

Les premières mises en service auront lieu en 2020 et s’étaleront jusqu’en 2030.

CE QU'IL FAUT SAVOIR POUR INVESTIR DANS LE CADRE DU GRAND PARIS

Comme vous avez certainement pu le remarquer, les opportunités d’investissement immobilier dans le cadre du Grand Paris ne sont plus un secret pour personne : Ceux d’entre nous qui vivent ou travaillent en banlieue parisienne ont pu observer la multiplication des projets immobiliers neufs.

Cela ne veut cependant pas dire qu’il est déjà trop tard pour investir, les mises en service de lignes débutant en 2020 et s’étalant sur 10 ans, il reste encore beaucoup d’opportunités. Il est cependant important de s’assurer que son investissement correspond bien à ses objectifs patrimoniaux.

INVESTIR SUR LE GRAND PARIS, UN PARI SUR L'AVENIR

Les meilleures opportunités se situent dans des zones qui sont parfois peu attractives aujourd’hui parce que peu développées en infrastructures pour les familles comme Aubervilliers (93) ou se situant dans des territoires enclavés comme Cachan (92), mais pour lesquelles l’arrivée d’une gare va changer la donne.

Les zones les plus prometteuses sont bien sûr celles qui sont à proximité d’une interconnexion de lignes comme Val de Fontenay (94) avec 2 lignes de métro, 2 lignes de RER et 1 ligne de tramway. Ce sont également ces zones qui ont connu la plus forte hausse des prix avec une moyenne entre 5% et 9% sur les 5 dernières années.

Les villes qui n’auront qu’une seule gare ne sont cependant pas à négliger. Certaines verront se développer des pôles d’activité, comme Orsay avec son pôle d’excellence ou Saclay avec sa « Silicon Valley ». Leur actuel éloignement de Paris contient les prix à un niveau bien en dessous de celui de la capitale tout en offrant un bon potentiel de rendement.

QUELQUES VILLES PROMETTEUSES SUR LE TRACÉ DU GRAND PARIS

Voici quelques exemples de villes prometteuses pour vous donner une idée concrète de ce que peut représenter un investissement immobilier locatif sur le tracé du Grand Paris Express. Elles représentent les opportunités les plus évidentes, il y en a beaucoup d’autres.

SAINT OUEN (93)

Voisine de Saint Denis, Saint Ouen est déjà un quartier qui attire les jeunes professionnels grâce à ses tarifs encore abordables et sa proximité directe avec Paris. Les prix y sont également plus élevés puisque le mètre carré moyen se négocie en moyenne à 4500 € dans l’ancien et 5500 € dans le neuf.

De grands projets d’immobilier neuf y sont déjà en cours comme l’éco-quartier des Docks proposant 100 hectares d’habitations, bureaux et commerces nichés dans 13 hectares d’espaces verts en bord de Seine.

Avec l’extension de la ligne 14 et l’effet JO 2024, on estime la plus-value potentielle sur cette commune à 14% sur 10 ans.

NOISY-LE-GRAND (93)

Une autre star de l’investissement immobilier locatif, Noisy-le-Grand présente une grande attractivité grâce à son futur noud d’interconnexions entre les lignes 11, 15, 16 et RER A, son pôle étudiant et de très bonnes infrastructures pour accueillir les familles.

Avec une ouverture de la nouvelle gare prévue en 2022, on reste à des tarifs relativement bas, autour de 3300€/m2 dans l’ancien et 4500 €/m2 dans le neuf, et un potentiel de plus-value de 14% sur 10 ans.

Villejuif (94)

Villejuif est une ville relativement familiale avec de bonnes infrastructures et des espaces verts, elle bénéficie également d’un pôle hospitalier et de la présence de nombreux étudiants. Aujourd’hui, elle est connectée à Paris grâce à ligne 7 et au tramway, demain, elle aura en plus les lignes 14 et 15, la mettant à proximité d’Orly, des gares de Lyon et Saint Lazare ainsi que de La Défense.

Avec un mètre carré moyen actuellement à 4000€, on s’attend à un potentiel de plus-value de 17,5% en 10 ans et d’un rendement entre 5,5% et 6,5

Rueil-Malmaison (92)

Pour les particuliers qui souhaitent investir sur un secteur plus patrimonial, Rueil Malmaison est une ville très intéressante, qui dispose aujourd’hui d’infrastructures qualitatives pour les familles en étant très proches des zones d’emploi (Quartier Rueil 2000, La Défense, etc.).

Le nouveau quartier de l’Arsenal vise à développer un centre-ville bis sur un ancien site occupé par l’OTAN et les usines Renault. Le projet est particulièrement ambitieux : création de 2000 logements, d’un parc urbain, d’équipements publics (halle culturelle, centre sportif et aquatique, écoles, etc.), des bureaux et de nombreux commerces. Enfin, la gare Rueil-Mont Valérien permettra en 2030 de relier La Défense en 3 stations de métro.

Le prix du m2 est déjà élevé sur le secteur mais la qualité de l’emplacement et les futurs équipements permettent d’envisager un investissement serein tant au niveau de la location que du potentiel de revente.

Si tout cela a de quoi mettre l’eau à la bouche, il faut cependant garder à l’esprit que tous les projets immobiliers ne se valent pas et que le potentiel de rendement locatif de la ville ne saurait à lui seul justifier votre engagement. Tout investissement présente un risque, c’est pourquoi Immo&Patrimoine vous accompagne pour trouver la solution qui répondra le mieux à vos objectifs en fonction de votre situation familiale, patrimoniale et fiscale. N’hésitez pas à nous contacter pour une évaluation de votre projet.