Impôt à la source

Prélèvement à la source et immobilier locatif, les impacts sur la déclaration de vos revenus fonciers

Nous en avons tous entendu parler, l’imposition à la source entrera en vigueur le 1er janvier 2019. Avec plusieurs changements de direction de la part du gouvernement concernant les crédits d’impôt, il est devenu difficile de s’y retrouver et d’en évaluer l’impact. Alors qu’en est-il pour ceux d’entre nous qui générons des revenus fonciers ?

Les loyers encaissés sont-ils soumis au prélèvement à la source ?

Si le mécanisme du prélèvement sur les salaires est relativement simple à comprendre, comment prélève-t-on à la source sur les loyers perçus ? Bien entendu, on ne va pas demander à tous les locataires de devenir des percepteurs et de retenir le montant de l’impôt avant le versement du loyer (comme le fera un employeur avant le versement du salaire).

L’administration fiscale va, en fait, prélever directement sur votre compte en banque, le montant de l’impôt. Il ne s’agira pas là d’un prélèvement à la source proprement dit, mais d’un acompte comme dans le système actuel. Comme l’obligation déclarative demeure, on pourra connaître le montant de son prélèvement au moment de sa déclaration en ligne. C’est aussi à ce moment-là que l’on peut opter soit pour le prélèvement mensuel (le 15 de chaque mois), soit pour le prélèvement trimestriel (les 15/2, 15/5, 15/8, 15/11).

L’assiette d’imposition comprend les loyers perçus de janvier à août de l’année N-2 ainsi que les loyers perçus de septembre à décembre de l’année N-1. On y applique le taux d’imposition du foyer, attention il n’y a pas d’individualisation possible.

Ce système pose bien sûr la question des acquisitions et des cessions en cours de période.

L’acquisition d’un bien immobilier locatif en cours de période

On ne sera imposé qu’une fois qu’on aura déclaré les revenus locatifs concernant les biens nouvellement acquis. En d’autres termes : pas de prélèvement avant le dépôt de la déclaration. Cela implique également qu’il faut bien gérer sa trésorerie car il peut y avoir une régularisation au mois de septembre suivant. On peut également volontairement déclarer au fisc ces nouveaux revenus afin qu’ils soient immédiatement pris en compte dans les prélèvements d’acompte.

La cession d’un bien immobilier en cours de période

Afin d’éviter de prélever des sommes importantes qui devront être remboursées au contribuable lors d’une régularisation, le fisc autorise l’arrêt des prélèvements en cas de cession du bien immobilier. Pour cela, il suffit de déclarer la cession en ligne et les prélèvements s’interrompent le mois qui suit la déclaration.

Attention, cela ne s’applique pas lorsque le bien est vacant entre deux locataires. On peut demander une diminution des prélèvements, mais pas une suspension.

Les crédits d’impôts sont-ils imputés sur le montant des acomptes ?

La question n’est pas anodine puisqu’elle concerne à peu près 500 000 foyers fiscaux en France. Elle concerne les contribuables qui ont investi dans l’immobilier locatif dans le cadre de certains dispositifs comme la loi Pinel qui bénéficient de crédits d’impôts permettant de toucher des loyers quasiment défiscalisés.

Comme mentionné plus haut, l’assiette comprend les loyers perçus pendant la période de référence et on y applique le taux d’imposition du foyer ; autrement dit, les mensualités sont calculées sur le revenu net avant déduction. Donc la réponse est non, les crédits d’impôts ne s’imputent pas sur les loyers avant le calcul des acomptes.

Cela ne signifie pas pour autant que l’on perd ses crédits d’impôts, ce qui retirerait tout intérêt à ce type d’investissement et mettrait beaucoup de gens dans l’embarras. Si la position initiale du gouvernement était de les prendre en compte au moment des régularisations de septembre, ils se sont vite rendu compte que cela constituerait une avance de trésorerie très importante à faire supporter aux ménages.

Les crédits d’impôts générés feront donc l’objet d’un versement par le fisc sur votre compte en banque à concurrence de :

  • 60% en janvier
  • 40% en juillet
  • Régularisation en septembre s’il y a lieu

2018 année blanche : peut-on déduire le montant de ses travaux ?

Le passage d’un système par acompte à un système d’imposition à la source pose le problème de la double imposition sur l’année charnière. En effet, cette année vous payez des acomptes basés sur vos revenus 2016 et effectuez une régularisation sur le montant effectif de vos impôts dus au titre de 2017. Mais à partir de janvier 2019, vous serez imposé directement sur vos revenus 2019.

Afin d’éviter de vous faire payer 2018 et 2019 en même temps, l’année 2018 est considérée comme une année blanche. Tant mieux, mais dans ce cas, vaut-il mieux attendre 2019 pour engager des travaux sur ses biens immobiliers afin de pouvoir les déduire ? Les travaux engagés en 2018 ne seront-ils donc pas du tout déductibles ?

Afin d’éviter les reports de travaux sur 2019, le gouvernement a opté pour un dispositif permettant de déduire 50% des dépenses engagées en 2018 et 50% des dépenses en 2019, sauf pour les travaux urgents qui sont déductibles en totalité.

Le mécanisme du déficit foncier est-il modifié par le prélèvement à la source ?

Si vous avez généré un déficit foncier durant l’année N vous ne paierez pas d’acompte au titre de l’impôt sur les revenus fonciers pendant l’année N+1. De plus, si ce déficit est imputable en partie sur l’assiette de l’impôt sur le revenu de l’année et des suivantes, le taux d’imposition de votre foyer fiscal baissera pour vos prélèvements à la source.

Mais là encore, attention à la gestion de votre trésorerie, car si vous générez des bénéfices fonciers pendant l’année N+1, vous devrez payer la régularisation de votre impôt foncier en septembre N+2.

Cet article est un survol de l’impact de l’imposition à la source sur les investissements immobiliers. On peut voir que si les modalités du calcul de l’impôt foncier ne subissent pas de modifications majeures, les impacts en termes de gestion de trésorerie sont importants et vont demander un temps d’adaptation. Pour que cette période de transition ne soit pas un frein à la constitution et à la croissance de votre patrimoine immobilier, Immo & Patrimoine vous accompagne, n’hésitez pas à nous contacter.