Taux d’intérêt

Taux d’intérêt immobiliers

En cette période de rentrée 2018, les taux d’intérêt sur les emprunts immobiliers restent extrêmement bas et les projections pour la fin de l’année semblent confirmer cette tendance. Serait-ce le moment propice pour se constituer un patrimoine immobilier à bon compte ?

UNE CONJONCTURE PROPICE À L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Cette année 2018 est un peu particulière, car elle cumule un niveau de taux d’intérêts exceptionnellement bas avec un démarrage d’année moins dynamique pour les transactions immobilières et par conséquent les emprunts immobiliers. Ce qui a eu pour conséquence d’augmenter la concurrence entre les banques qui jouent sur les taux pour être plus attractives.

Pour vous donner une idée, si l’on se réfère aux taux moyens affichés par les établissements financiers pour septembre 2018 :

  • 1,40% sur 15 ans
  • 1,61% sur 20 ans
  • 1,84% sur 25 ans

On constate qu’ils sont très bas, mais pas historiquement bas, alors que c’est ce que nous n’arrêtons pas d’entendre. La raison de cette petite discordance est qu’il s’agit de taux affichés, en réalité, sous la pression du marché, les banques proposent des réductions pouvant aller jusqu’à 0,20%, voire au-delà, afin de s’assurer l’acquisition d’un nouveau client présentant un bon dossier.

La bonne nouvelle, c’est que l’investissement dans l’immobilier locatif est très intéressant pour les banques et présente moins de risques que l’investissement dans une résidence principale : les loyers encaissés vont servir à financer tout ou partie des mensualités du prêt.

Bien entendu, votre capacité à négocier un taux intéressant dépendra du type de bien dans lequel vous allez investir et de votre propre situation patrimoniale, notamment de votre taux global d’endettement

Bien emprunter pour rentabiliser son investissement locatif

Emprunter demeure la meilleure façon de financer un investissement locatif :

  • Cela augmente votre pouvoir d’achat, puisque cela vous permet d’acquérir un bien pour lequel vous n’avez pas la trésorerie disponible
  • Vous remboursez votre emprunt avec des mensualités d’amortissement qui constitueront votre épargne (contrairement au versement d’un loyer), à laquelle viendra s’ajouter une éventuelle plus-value si vous revendez votre bien
  • Vous optimisez vos impôts en déduisant les frais de financement (intérêts, frais de dossier, assurances, …) de vos revenus fonciers
  • Le rendement de votre bien sera normalement plus élevé que votre taux d’emprunt, surtout en ce moment puisque le rendement moyen d’un bien locatif en France se situe en moyenne entre 2% et 7%

Mais afin de vous assurer tous les bénéfices de l’investissement immobilier locatif, il faut bien étudier les différentes options d’emprunt qui s’offrent à vous au regard de votre situation familiale, patrimoniale et fiscale.

A chaque situation son crédit immobilier : bien choisir son financement

Le taux d’intérêt qui sera appliqué à votre emprunt dépendra du type et de la durée du prêt accordé. En règle générale, plus l’emprunt sera long et plus le taux sera élevé. Cela ne signifie pas pour autant qu’il faille opter pour des emprunts de courte durée pour rentabiliser votre investissement : vous devez également prendre en compte vos objectifs patrimoniaux (constitution d’un patrimoine, prévoyance retraite, optimisation fiscale, …) et votre capacité de remboursement.

Il existe deux grandes familles de prêts immobiliers : le crédit amortissable et le crédit remboursable in fine.

Le crédit amortissable

Le crédit amortissable est la forme de prêt la plus courante : vos mensualités seront constituées pour partie de l’amortissement de l’emprunt et pour partie des intérêts. Au fur et à mesure que le temps passe, la part d’intérêt diminue au profit de l’amortissement. Cela signifie également que vos déductions fiscales seront plus importantes au début.

Le choix de la durée de votre emprunt et par conséquent du taux qui lui sera appliqué dépendra principalement du montant que vous pouvez vous permettre de payer tous les mois. Si vous choisissez une durée courte pour bénéficier d’un taux très bas, vous aurez des mensualités plus élevées que le loyer perçu sur la location de votre bien. A contrario, avec des durées d’emprunt très longues, vous aurez un taux plus élevé et par conséquent une rentabilité moindre, mais vous pourrez espérer financer votre bien avec les loyers perçus.

Le crédit remboursable in fine

C’est une formule de prêt immobilier un peu particulière. Elle est plus adaptée à ceux d’entre nous qui possèdent de solides moyens financiers et dont le patrimoine génère déjà des revenus fonciers.

Le crédit remboursable in fine est, comme son nom l’indique, remboursé en intégralité à la fin de la durée d’emprunt. Les mensualités ne sont donc constituées que par le paiement des intérêts. Ce type d’emprunt coûte évidemment plus cher qu’un emprunt amortissable (pour lequel le capital soumis au taux d’intérêt diminue au fur et à mesure), mais il permet des mensualités plus faibles et une déductibilité fiscale plus importante.

C’est un excellent outil d’optimisation fiscale pour les foyers générant des revenus fonciers importants, il permet de générer des déficits fonciers et de faire baisser le taux d’imposition du foyer fiscal.

Il est à noter que les banques associent souvent l’emprunt in fine à un placement, comme une assurance-vie, afin de garantir la disponibilité du capital dû à la fin de la période de prêt. L’apport initial est généralement aussi plus important : de l’ordre de 30% à verser sur l’assurance-vie à la signature du prêt, puis la somme sera complétée par des versements mensuels.

Là encore, afin de maximiser le rendement de votre bien, le but est de placer les sommes correspondantes à la valeur du bien immobilier à un taux plus élevé que celui de votre emprunt

Au-delà du taux d’intérêt, ce qu’il faut savoir

Avec des taux d’intérêts aussi bas qu’aujourd’hui, il est bien naturel de se poser la question de l’investissement locatif et dans la plupart des cas, c’est effectivement une bonne idée. Cependant, il vaut mieux connaître tous les tenants et aboutissants avant de se lancer, faute de quoi on pourrait se retrouver avec de sérieux problèmes de trésorerie.

La sécurité d’un investissement à un prix

Comme on l’a vu ci-dessus, le taux d’intérêt n’est pas l’unique critère à prendre en considération lorsque l’on contracte un prêt immobilier. Si les banquiers aiment travailler avec les investisseurs locatifs, ils ne sont pas prêts à investir dans n’importe quoi et à n’importe quel prix.

Un investissement immobilier dans une zone à forte pression locative comme la région parisienne ou le centre des grandes villes françaises les rassurera sur le potentiel du bien et par conséquent sur votre capacité à rembourser.

Les intérêts d’emprunts ne sont pas vos seuls frais financiers

Il faut également prendre en compte les coûts annexes comme l’assurance emprunteur bien sûr, mais également les avances encourues lorsqu’on achète sur plan. En effet, si l’on investit dans un bien qui sera livré dans 18 mois, on va verser des acomptes au promoteur tout au long de la construction de l’immeuble sans pour autant pouvoir percevoir de loyers.

Il y a bien sûr la possibilité de différer les mensualités, mais cela représente également un coût additionnel sur votre emprunt qui peut être non négligeable.

Vous êtes décidé à investir, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Contactez-nous, chez Immo & Patrimoine, nous prenons le temps de vous écouter pour définir avec vous la meilleure stratégie d’investissement immobilier, vous proposer une sélection de biens immobiliers qui correspondent à vos objectifs patrimoniaux et vous aider à obtenir le meilleur taux d’intérêt pour vos besoins.