Réaliser un investissement immobilier avec Immo & Patrimoine
Qu’est-ce que l’investissement immobilier ?
L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier dans l’objectif de percevoir un loyer.
Il est bien sûr possible d’utiliser le levier du prêt immobilier pour financer une telle acquisition, ce qui permet à certains épargnants de réaliser un investissement locatif avec un apport personnel très raisonnable et de maximiser ainsi le rendement de leur investissement.
L’investissement immobilier peut prendre plusieurs formes (achat dans le Neuf ou dans l’Ancien, location Nue ou Meublée, etc…) et représenter des montants très différents (de quelques dizaines de milliers d’euros à plusieurs millions d’euros).
Nos solutions d’investissement immobilier
En matière d’investissement immobilier, notre philosophie est toujours la même : sélectionner des projets en ayant toujours en tête les fondamentaux d’un investissement immobilier, à savoir la capacité à louer facilement sur le long terme et la capacité à revendre le bien dans de bonnes conditions quand vous le souhaiterez.
Ainsi, Nous vous proposons une sélection de produits neufs et anciens situés dans les zones qui bénéficient d’une forte pression locative que sont la région parisienne, l’agglomération du Grand Lyon, les grandes villes de France, ainsi que certaines zones frontalières et littorales particulièrement attractives.
Voici nos principales solutions d’investissement :
Investissement patrimonial
Il s’agit ici de réaliser un investissement dans un quartier recherché : le rendement de l’investissement sera réduit mais l’investisseur a la certitude de louer en continu son bien et peut espérer également une plus-value à la revente.
Ce type d’investissement se réalise en général avec un apport personnel significatif.
Il peut se réaliser dans le Neuf ou dans l’Ancien avec en général une location meublée pour maximiser le montant du loyer et bénéficier du statut fiscal avantageux de Loueur en Meublé non professionnel (LMNP).
Comme pour tout investissement immobilier, l’horizon de placement recommandé est le long terme (10 ans minimum).
Investissement LMNP
Ce type d’investissement consiste notamment à acheter un bien immobilier dans une Résidence Services (Résidence Etudiants ou Résidences pour Seniors autonomes par exemple) puis à signer un bail commercial avec l’Exploitant de la Résidence, qui se charge de la location des appartements et la gestion de la résidence.
Ce type d’investissement permet de se positionner sur des segments de marché porteurs (par exemple : logement étudiant dans les grandes villes universitaires ou logement pour Seniors autonomes avec fragilités).
Il s’adresse à des personnes souhaitant bénéficier de revenus réguliers sans contraintes de gestion, tout en bénéficiant du statut fiscal avantageux de Loueur en Meublé non professionnel (LMNP).
Ce statut peut permettre de percevoir des revenus non imposés pendant de nombreuses années
Avant de réaliser un investissement en Résidence Gérée, il est toutefois primordial de s’assurer de la solidité financière de l’exploitant et du modèle économique sur lequel repose l’exploitation de la résidence.
L’avis d’un professionnel indépendant s’avère très utile à ce sujet. De plus, l’investissement en Résidences Services est un investissement de Long Terme (horizon placement recommandé : 12 ans minimum) qui s’adresse essentiellement à des investisseurs souhaitant percevoir (immédiatement ou après remboursement d’un prêt) des revenus « défiscalisés ».
Loi Pinel
Ce dispositif permet à un investisseur immobilier de bénéficier de réductions d’impôts significatives s’il s’engage à mettre en location (dans certaines conditions) un logement neuf pendant une durée minimum de 6 ou 9 années (avec possibilité de prolonger l’engagement de location et la réduction d’impôt jusqu’à 12 ans).
Au terme du dispositif, il est bien sûr possible de revendre le bien et de percevoir un capital.
Il est également possible de poursuivre la location (location classique ou location meublée) afin de percevoir des revenus complémentaires après remboursement du prêt.
Gardez toutefois à l’esprit que, comme pour tout investissement immobilier, celui-ci comporte des risques et que l’horizon de placement recommandé est de 10 ans minimum.
Investissement en Nue-Propriété
Un investissement en Nue-Propriété vous permet d’acheter un bien immobilier avec une forte décôte (de l’ordre de 30 à 40%) en échange de la « non-perception » des loyers pendant la durée du démembrement de propriété.
Pendant la durée du démembrement de propriété, vous ne supporterez aucune charge ni travaux (la taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien du logement sont à la charge de l’usufruitier) et le bien immobilier n’est pas soumis à l’IFI.
Sous certaines conditions, les intérêts d’emprunt sont également déductibles des loyers perçus par ailleurs et peuvent vous permettre d’obtenir des réductions d’impôt significatives.
Au terme de la période de démembrement (15 ans en général), vous récupérez la pleine propriété du bien et en disposez librement (vous pouvez notamment revendre le bien si vous le souhaitez ou continuer à le louer).
Ce type d’achat immobilier est cependant très spécifique : il est à ce titre important d’être accompagné par un professionnel pour réaliser un tel investissement.
Nos honoraires pour les ventes immobilières : entre 4% TTC et 12% TTC du montant de la vente à la charge du vendeur ou du promoteur selon le montant de l’investissement et la complexité du projet (détail disponible sur simple demande).
Notre démarche centrée sur vos objectifs patrimoniaux
Étape 1
Audit complet de votre situation patrimoniale et fiscale
Cette première étape est primordiale : nous nous interdisons de vous parler d’une quelconque solution avant d’avoir pris le temps nécessaire de comprendre quelle est votre situation personnelle, financière et patrimoniale.
Nous avons également besoin d’identifier avec vous quels sont vos objectifs prioritaires et de les hiérarchiser avec vous.
Enfin, nous devons également comprendre votre sensibilité au risque afin de déterminer les placements avec lesquels vous serez les plus à l’aise.
Étape 2
Diagnostic, préconisations et discussion
Après cette première étape, nous serons en mesure de vous présenter un diagnostic réellement personnalisé ainsi que des préconisations.
Notre objectif est de vous permettre de réaliser au mieux vos projets patrimoniaux tout en comprenant le fonctionnement des placements que nous pourrions vous présenter.
Il est également d’une importance fondamentale pour nous que vous appréhendiez au mieux les avantages de ces produits mais aussi les contraintes et les risques associés.
Nous concluons cette étape par un échange approfondi afin d’appréhender au mieux votre ressenti par rapport aux solutions présentées : notre objectif est de co-construire avec vous la stratégie patrimoniale qui vous convient et vous ressemble.
Étape 3
Projet final prenant en compte vos remarques et votre ressenti
Après validation définitive de la stratégie patrimoniale retenue, nous vous présentons la version définitive en incluant les produits patrimoniaux retenus (immobiliers et/ou financiers).
Notre démarche pour la sélection de ces différents produits est toujours la même : la prise en compte de la qualité intrinsèque de ceux-ci.
Notre indépendance nous permet toujours de choisir en toute liberté ce que nous allons vous proposer.
Notre objectif est de vous permettre d’atteindre les vôtres. Nous vous accompagnons en tenant nos engagements que sont l’écoute, la transparence et le suivi.
Notre démarche vers une finance durable
Nous sommes convaincus que l’univers de la Gestion de Patrimoine doit aujourd’hui inclure des critères de durabilité, que ce soit pour un investissement immobilier ou pour un placement financier.
Nous prenons à ce sujet des engagements forts.
Pour les projets immobiliers Neufs :
Sélection en priorité de projets « mieux-disants » d’un point de vue environnemental : respect des normes NF HQE et/ou RE 2020 ; prise en compte de la politique du promoteur en matière de lutte contre l’artificialisation des sols ; prise en compte de labels non obligatoires : Biodivercity, E+C-, etc…
Pour les projets immobiliers Anciens :
Proposition systématique d’un « plan Travaux » afin d’améliorer les performances énergétiques du logement.
Pour les produits financiers :
Le règlement européen SFDR oblige désormais les gestionnaires d’actifs financiers à classer leurs produits d’épargne en 3 catégories :
- Produits financiers labellisés article 9 (le plus exigeant) : produits ayant un objectif d’investissement durable en vue d’avoir un impact positif sur l’environnement et la société
- Produits financiers labellisés article 8 : produits intégrants et promouvant des caractéristiques environnementales et/ou sociales sans y être directement impliqués
- Produits financiers labellisés article 6 : produits n’ayant pas d’objectif de durabilité et qui ne font pas la promotion des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance
Chez Immo & Patrimoine, nous proposons systématiquement à nos clients un ou plusieurs produits labellisés Article 9 dans nos allocations d’actifs.
Certains fonds que nous préconisons peuvent également bénéficier de labels supplémentaires, exigeants et reconnus par les pouvoirs publics : label Greenfin (finance verte) et label Finansol (finance durable) notamment.
Enfin, dès le 1er janvier 2024, nous ne ferons plus aucune proposition d’un produit classé SFDR 6 (produits « classiques » n’ayant pas d’objectif de durabilité et qui ne font pas la promotion des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance) dans nos allocations d’actifs (hors fonds de « Private Equity »).
Vos objectifs patrimoniaux
Préparer votre retraite
Se constituer un capital ou un revenu complémentaire pour la retraite est un sujet majeur pour tous les actifs. Que vous soyez en début ou en fin de carrière, la question du maintien de votre train de vie lorsque vous serez à la retraite se pose.
Réduire vos impôts
Il est parfois possible de diminuer de manière significative le montant de son imposition tout en réalisant un placement intéressant. Ces solutions peuvent exister dans l’immobilier comme pour certains produits financiers.
Créer votre patrimoine
La question de la constitution d’un patrimoine personnel arrive généralement rapidement après l’entrée dans la vie active. Si l’achat d’une résidence principale est souvent le premier réflexe, cela n’est pas toujours évident lorsqu’on ne dispose pas d’un apport personnel important. Alors que faire ? Il existe des solutions quel que soit votre âge et votre niveau de revenus.
Préparer les études de vos enfants
Il n’est jamais trop tôt pour commencer à prévoir les études de vos enfants. Plus vous vous y prendrez en avance, moins vous aurez de pression financière et plus vous pourrez profiter d’éventuels allègements fiscaux.
